1.任意売却とは？ (略して「任売」といいます)
任意売却とは、債務者(ローン借りている人)と債権者(ローン貸している人)が合意して不動産を一般市場で売却することを言います。
競売によらず、文字通り任意(所有者の意志)で売却することです。競売のデメリットが生じる前に実行しないといけません。
・ローン返済が困難になった方
・ローンを延滞している方
・債権者から競売申し立てをされた方 ・・・などが任意売却の対象者です。
所有の不動産を売り残りのローン(債務)が無くならなくても、合意の上、債権者(金融機関等)には抵当権を外してもらえます。
そして、残ったローンは債権者との話し合いで計画的に返済していきます。また、税金や管理費や修繕積立金などの滞納金、引越代や仲介手数料を債権者に交渉し売れた金額から割り当てしてもらいます。
その他のローン(車、ショッピング)や、クレジットやサラ金(消費者金融)からの残ったローン・延滞しているローンの整理(債務整理:債務整理ページへ)は弁護士、司法書士に依頼します。債務整理は資格者でないとできないので、当事務所提携の弁護士、司法書士をご紹介させていただきます(相談無料)。
2.任意売却の対象者
1.悩み深刻度★の方
■ 毎月の返済がキツい
■ ボーナス返済がキツい
■ 離婚して返済がキツい
■ 売って返済にまわそうとしたが、「残債多くて売却無理！」と不動産会社に言われた
■ 売って返済にまわそうとしたが、売れない
■ 給料減、ボーナスカット、リストラ、病気、ケガが原因で返済がキツい
■ ゆとりローンなどで金利アップ、返済額アップ、返済が苦しい
■ 離婚後、元夫の連帯債務者or連帯保証人であった私に銀行が返済を求めてきた
2.悩み深刻度★★の方
■ ローン返済が苦しくなり、親、兄弟、親戚から借りた
■ ローン返済が苦しくなり、キャッシングローンを借りた
■ ローン返済が苦しくなり、サラ金(消費者金融)から借りた
3.悩み深刻度★★★の方
■ とうとうローンを延滞した
■ 延滞が2回目、3回目になった
■ 銀行から「催告状」が届いた
■ 銀行から「督促状」が届いた
■ 市役所、区役所等から税金(固定資産税、健康保険料等)滞納の通知が届いた
4.悩み深刻度★★★★の方
■ 債権者から「期限の利益喪失」の通知が届いた
■ 債権者から「代位弁済」の通知が届いた
■ 裁判所から「競売開始決定」の通知が届いた
■ 裁判所から「不動産の現場調査」の通知が届いた
5.悩み深刻度★★★★★の方
■ 裁判所から「競売入札」の通知が届いた
■ 自己破産を考えている
■ 自己破産した
3.任意売却の流れ
1.お問い合せ
まずは気兼ねなく何でもお聞きください。
ご自身で抱えたままでは何も解決しません。
それどころか、今よりもっと深刻な状況になってしまいます。
恥ずかしくないことです。
「少なくとも今より良くなりますから！」
2.無料相談
良く決断して起こしいただきました。今より良くなっていきますから、少し踏ん張っていきましょう！
あなたの現状(ローンや税金や管理費等の滞納状況、ローン残債)をお聞きします。
その上で、最良の方法をお伝えします。
また、限られた時間ですからスケジュールを明確にします。
3.不動産査定
あなたの所有不動産を査定します。
近隣相場、取引事例、当事務所の手持顧客状況などを踏まえて適正かつ迅速な買主付けができる価格をご提示します。
4.媒介契約
任意売却であなたの不動産を売るために、あなたと当事務所で不動産の媒介契約を行います。
これにより、当事務所は販売活動や債権者への連絡・交渉をスタートします。
5.債権者等へ通知
各債権者へ通知し、任意売却することを確認します。
査定・売出価格を提示し決定します。
6.販売活動
まず不動産流通機構(レインズ)へ登録します。
次に、早期に買主付けができるよう活動します。
手持客の案内、WEBやチラシで新規顧客を獲得し案内します。
※任意売却できる時間が無い場合は(競売入札直前など)、当事務所にて買取を進めていきます。
7.購入申込み
8.債権者の同意、配分調整
各債権者に購入申込書(買付証明書)と売買代金の配分表を提示し調整していきます。
同時に、他の債務(クレジットやサラ金等)の整理を進めていきます。
9.不動産売買契約
買主とあなたとの間で売買契約を締結します。
10.各債権者への配分確定
売買代金から債権者(金融機関、行政、管理組合等)への配分を確定させます。
これにより、債権者には競売の取り下げをしてもらいます。
11.スケジュール調整
引っ越し、決済等の調整をします。
当事務所で転居先や引っ越しの手配もさせていただけます。
12.引っ越し
13.決済
あなた、買主、当事務所、司法書士、金融機関、差押債権者等が立ち会って不動産売買代金支払い、
抵当権抹消・差押解除・所有権移転・競売取り下げ、滞納金清算、仲介手数料の支払いを行います。
債権者が認めた場合、引越代を受け取れます。
14.新生活へ
新規一転、頑張っていきましょう。
住宅ローン残債がある場合、債権者と交渉した無理のない返済をしていきます。
また、他の債務の整理が終わってない場合、サポートします。
4.任意売却の費用
基本的にあなたの持ち出し費用はかかりません！
しかし全て必ずかからない、というのは間違いです。
ただ、債権者もあなたに明渡ししてもらわないといけないので、各種費用を売却価格から配当するようにします。
各種費用とは、
・税金滞納分(固定資産税、住民税)
・マンション管理費、修繕積立金等滞納分
・売買に掛かる仲介手数料
・抵当権抹消費用
・債権者の競売申立費用
・引越し代 ・・・などが任意売却の対象者です。
※売却価格 ー 残りローン ー 各種費用 ＝ まだ残る債務 ・・・これについて債権者と返済計画を立てます
また、住宅ローン以外の債務(クレジットやキャッシング、サラ金等)の整理は別に行わなければなりません。
当事務所の提携先(弁護士、司法書士)をご紹介させていただきます。
5.任意売却のメリット、デメリット
メリット
■ あなた(売主でも債務者でもある)の負担費用が基本的にかからない
■ 他人から見ると一般的な売却なので競売より高く売れやすい＝債務が最大限減る
■ 任意売却だと売却価格が推定しやすい。競売だと開札するまで返済計画が立てられず、精神的負担になる。
■ 残債が残っても、債権者と建設的に話し合い無理のない分割返済ができる。
■ 引越し、明渡しのスケジュールを柔軟に対応してもらいやすい。
■ 一般的売却なのでプライバシーが守られやすい。
■ 競売による強制退去とは違い、計画的・前向きに再スタートできる。
■ 債務者(あなた)、債権者共にメリットが多い債務処理方法である。
デメリット
■ 売却に時間かかる場合がある→任意売却のリミット＝競売入札に間に合わないこともありえる。
■ 任意売却しても債務が必ずゼロになる訳ではない。
■ 競売よりも早く立ち退きしなくてはならない。
※任意売却ができない場合
1.競売入札日が近く、極端に販売期間が短い。
2.所有不動産の調査、販売にご協力いただけない。
3.所有者(あなた)に連絡がとれない。
6.任意売却の心得
・実績、経験豊富、知識や情報に長けた業者に依頼すべし！
・「競売になるので無理」と言ってあきらめない！
・任意売却は保証会社(サービサー)との話し合いである！
(借りた銀行ではなく、銀行の債権を保証した保証会社ということ)
その保証料はあなた(債務者)が支払っているのです → よって、銀行は痛くもかゆくもない ！
・任売業者をキチンと立てる(自身の交渉では無理)
・自己破産をチラつかせない
・居住中はゆっくり(その間に貯金して引越し代や新居費用に充てる)
・空き家なら早急に動け！
・すぐに競売にかける債権者ならばより早い対応が必要！
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